“房流感”加速蔓延

　　吉林省长春市一向被视为“慢半拍”的二线城市，全国楼市疯涨时，它没有大涨；一些城市房价下跌时，它也波澜不惊。但是，今年上半年，“房流感”也传染了这个城市。2008年以来，不仅消费者观望情绪浓厚，纷纷捏紧钱袋做壁上观，开发商也踟蹰不前。长春市今年计划出让土地800万平方米，上半年只完成了100万平方米，土地多次流拍。

　　“房子不好卖了”，已成开发商最大心病。今年1-6月份，长春市商品房销售235.79万平方米，同比增加12.3%；成交金额81亿元，同比增加29%；成交均价3435.7元/平方米，同比增加14.9%。

　　但是，与开竣工面积相比，销售压力明显增加。据统计，1-6月，长春商品房批准预售面积411万平方米，同比增长113%，其中住宅358万平方米，同比增长125%；累计可售商品房713万平方米，同比增长53%，其中住宅502万平方米，同比增长65%，与增速超过100%以上的可供销售面积相比，12.3%的销售增长速度明显偏低，使得销售压力增加。

　　在市场的重压之下，长春楼市展开促销大战，开发商普遍采取低开快跑的营销策略。6月6日，中海国际社区以2677元/平方米的起价横空出世，引发楼市震动，6月7日，保利·罗兰香谷开盘，3800元/平方米起价，开盘价格远低于人们的心理预期；7月27日，澳海·东方1号开盘起价2988/平方米，又是一个超低起价……各种优惠对楼市有所触动，但远未达到市场所期冀的效果。除中海和保利等个别品牌地产的楼盘之外，大多数楼盘销售仍旧进展缓慢。

　　长春楼市只不过全国的一个缩影，来自国家统计局的数据表明，今年以来，全国大多数城市都出现了交易量停滞或下降的趋势。眼下，不仅开发商叫苦连天，就连一些政府官员也希望国家政策能“区别对待”，对二三线城市不要“一棍子打死”。据了解，近日，厦门、长沙等地纷纷出台新政，8月份开始实行购房优惠政策，包括购房入户、降税、购房补贴等等，以图救市。

　　楼市走势成为“有奖竞猜”

　　今年7月29日，长春市人大常委会政情通报会报告指出，“城建推进带来房地产业的发展……但由于居民持币观望，购房需求有所下降，长春房地产开发投资增速在下半年有放缓的可能性。” 这是长春官方首次对08年下半年房地产趋势发表言论，有业内人士认为，该报告虽然措辞理性而平稳，但放出的信号却不容忽视。仅在一月前的长春房交会上，长春房地产管理局的数据还是“房价下半年平稳”，而现在，政情通报会传达的信息使房价又开始变得不可确定，楼市走势再度成为买卖双方的“有奖竞猜”。

　　“去年这个时候，别人问我最多的是，房价还会涨吗；今年问的最多的是，房价能跌吗？”长春房地产业内资深人士顾永超说。

　　记者在购房网上搜索发现，近期预言房价涨跌的言论比比皆是。有网友认为长春房价下降幅度不会太大，甚至可能小幅上涨，马上遭到其他网友“痛扁”，“降是必须的--深圳都降了”，有网友猜测长春房价将下降至2000-2500元，立刻又有网友反击，“经济适用房都2200-2400元了，醒醒吧”……

　　长春房地产报总编助理马峻岭认为，经济学不是占卜学，现在对于楼市来讲，什么样的预言都可能成空。因为2008年的国际经济形势变化太快，再高水平的专家也很难把握那些全球范围内的突发事件，所以很难用常规理论来考量同样风云变幻的楼市，谁也无法预测下一步会发生什么。

　　与其坐等“救市”，不如奋起“自救”

　　其实，市场不好预测，并非不等于没有规律可循。

　　在长春略显冷清的上半年楼市中，有两处楼盘却是“异数”，这两个楼盘开盘当天即创下3亿元和6亿元的销售佳绩，并且奇货可居，要“摇号”买房。究其原因，一是品质好，二是性价比合理。尽管其每平方米5000元左右的均价在长春已属高价，但是仍然赢得购房者的青睐。

　　这两个楼盘的成功，给长春房地产市场注入了一剂“强心剂”：与其坐等“救市”，不如奋起“自救”。现在，有越来越多的开发商开始回归产品。长春的一位开发商说，今天的房地产市场和影视市场一样，走入了低迷期。但在影视界，总会不时地有那么一两部作品让人叫好又叫座，这就是“作品”的力量。开发商也要把产品当作“作品”来做，才会在竞争中占有一席之地。

　　某外埠房地产企业进入东北后用一年半的时间研究东北市场，又用了将近一年的时间研究长春八里堡区域，细分了高端消费人群。“我们的经营理念就是把产品当作品来做”。该公司副总经理刘文说。

　　长春澳海房产副总经理张浩说，“目前我们公司的调控重点在于量的积累。只要我们做好品质、练好内功，哪怕等到市场回暖时卖现房，也能从容应对。”

　　“风物长宜放眼量，”长春房地局局长刘海山说。今年上半年，长春土地市场供应充足，开发面积和可供销售面积成倍增加，而房地产市场呈现出价量齐涨的局面，说明市场需求未减，空间很大。据刘海山测算，保守估计，长春房地产市场每年正常需求量为500万平方米左右；按照建设部小康住宅规划要求，未来3年，仅扩大人均面积一项，长春市每年要增加住宅面积260万平方米；此外，随着城市化进程加快，长春市每年还将至少有50万平方米的住房需求。即使去掉三者之间的重叠部分，长春市场需求空间也十分可观。

　　刘海山认为，长春房地产市场长期向好，但是对于个体开发企业，目前的关键是能不能找准自己的定位，比如，在500万平方米中你能占多少？然后决定多干还是少干，快干还是慢干，做品牌还是打快拳。

　　“过分追逐楼市趋向和走势的心态，本身是一种带有赌博性质的下注。要永远立于不败之地的办法，只有永远认真踏实地做好你面对的每一件人和事，落实到楼市上，也就是要讲质量，讲诚信，练内功，重管理。”长春房地产报总编助理马峻岭说。